伊甸园、宜家……，现象级主题配套是否是房地

　　10月9号上午，高新区的5宗地块被中国金茂以3.18亿总价竞得，其中就包括被人们心心念念好久的伊甸园地块，也就是说，被传了好久，停了又没有停的青岛伊甸园项目算是九成可能的尘埃落定，会在未来的几年成为高新区乃至整个城阳板块城市运营和推广的宣传卖点。

　　

　　根据青岛市政网三年前的介绍，“英国的伊甸园项目位于康沃尔郡，离伦敦400公里。它是在一片废弃的陶锡土矿坑上，经过6年打造的世界上最大的温室植物园。2001年正式开放以来，连续多年被英国人评为民众最喜爱的现代建筑和“英国最佳休闲旅游景区”。目前，伊甸园是英国第四大收费旅游景点，年接待游客约100万人次。而青岛伊甸园将选址在胶州湾北部海滨，祥茂河和墨水河合围的区域。项目致力于打造亚洲领先的生态休闲目的地，将以植物和水为核心主题，拥有巨大的温室、广阔的市民开放空间和众多生态、环保、科技以及休闲娱乐项目。预计每年吸引游客将以百万计。”

　　我们相信，在过去两年的时间里，包括中欧国际城在内的很多高新区楼盘的置业顾问每次在向客户介绍区域优势的时候，都会突出伊甸园的存在，但是在过去的半年时间里，伊甸园断断续续的传出了取消的消息也也有一两次，所以某个周边项目的置业顾问在社交软件里曾经说：“我做置业顾问的时候就开始向客户介绍伊甸园，现在我已经做销售总监了，伊甸园在网上的最新近况依然是土地回填，究竟伊甸园还有没有谱了？”

　　现在这位销售总监可以放心了，她并没有欺骗她的客户，伊甸园最终还是落地了，其中还包括了名校、文创、咖啡等各种配套业态，于是，我们又要问起另一个问题，伊甸园这样的现象级主题配套项目，会不会成为所在区域的强心剂，让这个区域的房价在内的区域价值得到进一步的提升？

　　解读宜家效应

　　

　　说起这个问题，我们不得不提起另一个现象级的商业项目，宜家家居，这是在很多中国城市白领心中的一个奇葩级的存在。如果所在城市开了一家宜家，那每逢周末节假日，一定有很多年轻人偕老带幼的过去逛一圈，但是逛完之后却很多都是空手而归，基本没有购物的需求。倒是楼顶餐厅的肉丸子和鱼排以及一楼的甜筒让很多人念念不忘……。说了这么多，其实就是为了凸显宜家家居对人群聚集效应起到的典范作用，让很多城市运营企业感到惊喜，尤其是开发商这个群体。

　　如果一个城市一旦冒出宜家落地的消息，那么周边的地块很对就会被买家趋之若鹜。我们从凤凰网房产济南站几年前的一些专题里可以看到，宜家家居选址济南的西部板块在2016年的均价在八九千左右，但是到了宜家开业前后的2018年年底，西客站附近的房价已经猛涨到15000左右，并且土地供应不断创新高，几乎可以与济南东部奥体新区作比较。包括鑫苑、恒大、中建在内的大型房企纷纷在济南西圈地建城，这其中，我们必须承认，宜家的人群聚合效应确实起到了一定的作用。

　　而回到青岛，从来都比省会济南早一步尝鲜的青岛，由于一些配套处理的原因，宜家比济南晚了三年落地，青岛人想在家门口吃到那些有些发腻但是还是挺美味的小吃还得等上几个月，但是宜家选址的汽车东站金家岭附近的区域房价已经等不了了。

　　就和伊甸园有着相同的命运，宜家落地青岛也是命运多舛，伊甸园传出过至少一次取消项目的新闻，而“青岛宜家取消”的新闻我们感觉一直存在，就算今年年初动工新闻已经发出了好久，还能看到“宜家工地停工”的新闻在断断续续的传出来，这从另一方面也可以看出，一个家居商场的市场效应对普通市民的关注度吸引能力的影响有多大。

　　而在宜家落地青岛新闻得到官方确认后，周边项目的销售就有了一个很大的变化，包括山钢东部新天地、华润城等直接受益者的价格出现了一个明显的波动，东部新天地的均价从2018前后初始的16000左右，直接涨到了如今的21700到22000之间的水平，而作为明星住宅产品的华润城也从20000涨到了25000左右的均价，将近5000块的涨幅，宜家在其中起到了什么样的作用也都是不言而喻了。

　　及时雨：伊甸园土地落实

　　回到伊甸园。

　　我们先看看伊甸园在经历了两三年的等待之后，现在的项目介绍是怎样的。我们从青岛伊甸园的官方订阅号中看到的介绍是这样的：“青岛东方伊甸园引进世界级文旅项目英国伊甸园IP与管理理念，使用比肩国际的设计与建造标准，根据青岛特色打造多项新型的生态、环保体验项目，致力于建设一座集生态环保、海洋文明、文化娱乐、科研教育、论坛等于一体的“水”主题公园。此次摘牌是青岛东方伊甸园项目进展的里程碑，并将开启伊甸园华丽呈现的新篇章。未来，青岛东方伊甸园将被打造成为可四季运营的综合型、世界级生态文化旅游目的地。”

　　与三年前的伊甸园介绍没有太多的变化，只是股东的架构发生了一些调整，这与我们老百姓没有太大的关系，省略不表。

　　以目前红岛板块的市场情况，伊甸园地块落实的新闻对红岛确实是一个来的很及时的及时雨和强心剂。

　　这个板块从五六年前就开始不停的高调营销，再加上各家大型房企通过不同的花式运作，将这个板块的区域价值基本透支的差不多了。

　　高新区的元老级项目雨润星雨华府落地时，均价在5500左右，直到前两年融创红岛壹号院高调落地后，雨润的项目依然坚持在9000到10000之间，这足以看出红岛板块的新房价格有多大的一个溢价空间在其中不停的膨胀。

　　我们再看看中国版伊甸园的老板中国金茂在红岛的中欧国际城的项目价格走向。从2018年的中欧国际城的均价基本保持在12400左右，直到今年的5、6月份达到了一个价格高点，均价在15600左右，但是到了最近一个月，重新回到了12000的单价水平。

　　其实中欧国际城在红岛板块确实撑得起代表项目的名头，包括周边的世茂、北科建等在红岛苦心经营了多年的大型房企都是和中欧国际城一样默默的等待着红岛高新区板块的发力的时候。从青岛中学的正式招生、到奥体中心的落成再到红岛站的紧锣密鼓的建设，无一不是高新区开发商们的定心剂。但是，这些项目毕竟与买他们房子的老百姓的生活并没有什么大的关联。偌大的一个红岛高新区，从吃饭到购物到医疗到公民教育体系，到目前为止几乎为零，就算是世茂52、鲁商中心在红岛的落地新闻不停发布，但是如此费心筹谋，宏大布局的一个城市级功能区域，一两个商业体是远远支撑不起来的。所以，红岛的房价才会在最近两年出现不停的波动。如果不是去年下半年和今年上半年红岛的开发商为了回笼资金，赶销售进度，将存货处理的七七八八的话，我们相信，以目前的舆论态势，红岛的购房预期已经不足以撑起红岛的新房价格和销售预期了。所以说，今天上午的这则关于伊甸园地块落实的新闻，可谓是红岛高新区的一个及时雨般的强心剂，又会将高新区的置业预期往后宽限了至少半年的期限，大家应该都能松口气了。

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